元賃貸営業が教える！不動産投資の知っておくべきリスクとお金

この記事は不動産投資を始めようと考えている方、不動産投資のリスクを知ってもらうための記事です。

不動産で副収入！

現状に満足してないサラリーマンなら考えたことある人もいるのではないでしょうか？

はっきり言います！

素人は辞めておけ！

厳しい言葉になりましたが、不動産投資するなら最低限の勉強は必要ですよってこと。

不動産投資するなら知っておくべきリスクをまとめてみました。

不動産

近年、不動産は空き家問題が深刻になってきています。

更に人口は減りつづけているのです。

それでもマンションは建ち続けています。

地方なら人口減少は更に露骨です。　

近年、少子高齢化の進展や人口移動の変化などにより、我が国の空き家の数は増加の一途をたどっており、平成20年では、757万戸で、全国の住宅の13％を占めています（図表1）。このため、管理が行き届いていない空き家が、防災、衛生、景観等の生活環境に影響を及ぼすという社会問題が起きています。また、少子高齢化が進展する中、空き家の有効的な利用のための対応が各地において必要となっています。

引用元:総務省統計局

http://www.stat.go.jp/info/today/072.html

○ 日本の人口は近年横ばいであり、人口減少局面を迎えている。2060年には総人口が9000万人を
割り込み、高齢化率は40％近い水準になると推計されている。

引用元:日本の人口推移-厚生労働省

https://www.mhlw.go.jp/index.html

人口は減っているのに不動産物件は増えている

もう意味わかりますよね？

物件が余ってるのです。

しかも古い物件はリノベーションが流行っています。

・古い物件は再利用

・新しい物件は建つ。

・人口減少

どう考えても借主が有利でしょ！

賃貸経営のリスクとお金

家賃下がる

物件が余ってくると空室が目立ってきます。そうなれば家賃を下げるのか、お部屋に設備投資するのか？

ほとんどは家賃を下げます。

また、類似物件の家賃が下がると家賃を下げざる得ません。

そうやってだんだん家賃は下がっていきます。

同じエリアに新築でも建てば、同じ家賃なら新築選びますよね？

築3年とかでも家賃下げないと入居者を確保するのが難しいのです。

※都心は値上がりもあります。地方は値下がりが多い。

広告料金

不動産を契約すると、仲介手数料が必要になってきます。

しかし現代の不動産は仲介手数料無料物件が異常に多いです。

ところが、仲介手数料は不動産会社のメイン収入なので、本来仲介手数料０では不動産会社はやっていけません。

では不動産会社はどのように利益を得るのでしょうか？

それが、「広告料金」です。

インターネットなどの掲載や雑誌などで宣伝して、物件が決まったので広告料金を下さいと貸主から利益をあげます。

大体、賃料の1ヶ月から２ヶ月分くらいです。

仲介手数料を借主から頂く物件でも貸主から広告料金はもらったりすることが多いです。

「広告料金は支払わない！」

という貸主もいますが、利益にならない不動産として不動産会社に認識され、紹介件数は減るのが現状です。

入退去の修繕

入居者が入れ替わると修繕の費用がかかってきます。

更に、法律はプロの貸主に厳しく借主に優しいので何でもかんでも入居者に払って直してもらう！は無理です。

退去ごとにお金がかかってきます。

・クリーニング業者に掃除を頼めばクリーニング料金

・設備を変えれば設備費用

設備費用を渋れば、次に内覧に来た借主希望者によく見られない。

入退去にもそれなりのお金がかかるのです。

管理会社を使う

愛媛県松山市の相場だと管理料金は賃料の5%から10%くらいです。

それではメリット、デメリットを見てみましょう。

メリット

自身の不動産を管理会社へ預けると入居斡旋は頑張ってくれます。

管理している方が賃貸営業の人間からするとお客さんには紹介しやすいでしょう。

また、トラブルなどがあった際には管理会社が動いてくれるのでいざと言うときには安心です。

デメリット

管理費が取られるのと、修繕、設備入替えなど色々勧められます。

入居が決まれば広告料金の支払いも請求されます。

要はお金がかかるので、ご注意を。

家賃滞納のリスク

「家賃滞納するやつとかいるの？」

とか思っていませんか？

私は不動産業界で働いた経験からすると家賃滞納者はいます。

中には「お金ないのにどうやって払うん？」とか開き直る奴もいるくらいです。

その為に入居審査をするのですが…上辺だけではわからないのも事実です。

家賃滞納しても、すぐにはお部屋から追い出すことはできません。

勝手にカギ開けて荷物出すとかも駄目です。　

家賃滞納者にも法律は優しいんですよ。

まとめ

サラリーマンの副業、マンション投資ですが、賃貸マンションには

修繕費

広告料金

賃貸低下

設備投資

管理費

家賃滞納リスク

など様々なリスクと出費が振りかかってきます。

私も不動産賃貸業界で働く傍らたくさんのオーナーさんと話ししてきました。

不動産投資している人の中には「収支がマイナスで何してるかわからない」「修繕費用を払うお金がない」とか言う人もいるくらいです。

逆に上手くいっている人は「会社の経費削減の為に建てている人」「不動産業界の人間もしくは不動産業界出身者」「会社していたりオカネ自体をすでに持っている人」です。

ではサラリーマンでは無理なのかというとそうでもありません。

しっかり勉強して投資すれば大きな資産を作ることが可能です。

そのリスクを踏まえた上で、もう一度不動産投資考えてみてはいかがでしょうか？